Hauskauf ohne Eigenkapital - geht das?

Viele Pressemeldungen wecken die Hoffnung, auch ohne viel Gespartes endlich in die eigenen 4 Wände zu kommen. Aber so einfach geht es nicht.

Der Focus schreibt beispielsweise: "Dank Draghi-Zinsen: So kommen Sie ohne Eigenkapital ans Traumhaus". Natürlich sind die historisch niedriegen Zinsen sehr verlockend und machen auch größere Finanzierungssummen möglich. Aber spätestens das Bankgespräch sorgt beim Käufer für Ernüchterung. Was ist der Hintergrund?

 

Die 100%-Finanzierung

Unter einer 100%-Finanzierung verstehen Banken, dass der gesamte Kaufpreis für eine Immobilie finanziert wird. Einige Banken nehmen sogar standardmäßig einen 10%igen Sicherheitsabschlag vom Kaufpreis der Immobilie und setzen dann den so ermittelten Beleihungswert als 100%-Referenzwert an.

Aber was, wie so oft, auch in dem oben genannten Bericht unterschlagen wurde, sind die anfallenden Nebenkosten.

Angenommen, Sie finden über einen Makler ihr Traumhaus (z.B. in NRW) für 300.000 €. Dann kommt folgendes auf Sie zu:

 Daniela Springer: Erwerbskosten für eine Immobilie

1. Die Kaufnebenkosten

  • Der Makler erhält üblicherweise 3% Courtage zzgl. MWSt. - das macht 10.710 €.
  • Vater Staat bekommt 6,5 % Grunderwerbsteuer - also insgesamt 19.500 €.
  • Notar und Grundbuchamt verlangen ca 2% Gebühren - das sind noch einmal ca. 6.000 €.

 

2. Renovierungskosten

In den seltensten Fällen kann ein neu erworbenes Objekt sofort bezogen werden. Selbst wenn Sie alles in Eigenleistung renovieren wollen, benötigen Sie Geld für die Materialien wie Farben, Tapeten oder Fußböden. Hier kommen schnell, je nach Geschmack und Anspruch, ein paar Tausend Euro zusammen. Und normale Renovierungen sind aus Bankensicht nicht werterhöhend sondern lediglich werterhaltend.

 

3. Modernisierungskosten

In älteren Objekten sind oft größere Arbeiten erforderlich, um sie wieder voll funktionsfähig zu gestalten. Seien es neue Fenster, neue Heizungsanlagen, Dämmarbeiten oder auch Aus- und Umbauten. Diese Kosten gelten teilweise als werterhöhend. Nachweisbare Eigenleistungen können auch als Eigenkapitalersatz angesehen werden, aber überschätzen sie hier ihre Möglichkeiten nicht.

 

4. Doppelbelastung

Selten klappt der Umzug vom alten zum neuen Domizil innerhalb eines Monats. Oft sind sogar mehrere Momate nötig, um das neue Objekt zu renovieren oder umzubauen. Während dieser Zeit muss natürlich immer noch die Miete gezahlt werden. Das Bankdarlehen muss allerdings auch schon bedient werden. Aus den normalen laufenden Einkünften schafft das kaum jemand, also ist das vorherige Einplanen sehr wichtig.

 

5. Umzugskosten

Sicher braucht man nicht unbedingt einen Spediteur oder ein Umzugsunternehmen. Ein paar gute Freunde packen mit an und alles geht wie von selber? Vielleicht, aber trotzdem sollten Sie im Vorfeld auch den Umzug in die Planung mit aufnehmen. Ein Transporter, Umzugskartons, der Küchenumbau auf die neuen Räumlichkeiten sind nur ein paar Beispiele, die schnell ein paar hundert Euro verschlingen.

Sie sehen - selbst für eine 100%-Finanzierung benötigen Sie schon einmal mindestens 36.210 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten. Sollen diese sowie Renovierungskosten ebenfalls mitfinanziert werden, spricht man je nach Höhe der Gesamtsumme z.B. von einer 120%-Finanzierung. Um solch eine Finanzierung tatsächlich genehmigt zu bekommen, braucht die Bank sehr gute Argumente.

 

Wann klappt eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

  • Der Käufer kann neben der Immobilie weitere werthaltige Sicherheiten stellen, z.B. Lebensversicherungen mit nennbaren Rückkaufswerten, freie und bewertbare Grundschulden auf anderen Immobilien, Sparguthaben.
  • Eltern oder Verwandte stellen bewertbare Sicherheiten zur Verfügung, z.B. Grundschulden oder Sparguthaben. Bitte beachten Sie aber, dass dann über das Guthaben nicht mehr verfügt werden kann. Eine Bürgschaft allein wird als Sicherheit in der Regel nicht akzeptiert.
  • Der Kunde kann einen nachvollziehbaren Grund angeben, warum kein Eigenkapital vorhanden ist, verfügt aber über eine hervorragende Bonität und über ein sicheres, gutes Einkommen. Beispielsweise hat jemand sein Studium erfolgreich abgeschlossen, einen unbefristeten, gut dotierten Job bekommen und während dieser Zeit bei seiner Hausbank sein Konto einwandfrei geführt. Dann könnte er eine Finanzierungsanfrage ausprobieren. Trotzdem hängt es immer noch von der Geschäftspolitik der jeweiligen Bank ab, ob ein Antrag Erfolg haben wird.
  • Es handelt sich um eine Kapitalanlageimmobilie und aus steuerlichen Gründen will der Kunde sein vorhandenes Eigenkapital nicht für die Finanzierung einsetzen. Dann wird die Bank in der Regel Zusatzsicherheiten verlangen.

 

Fazit: Eine gute Beratung hilft Ihnen auf dem richtigen Weg zu Ihrer eigenen Immobilie. Auf gepflegtes Halbwissen sollten Sie sich nicht verlassen.

Über mich

Daniela Springer Training & BeratungSeit über 20 Jahren berate und trainiere ich Menschen zu den Themen Baufinanzierung, staatliche Förderungen, Liquiditätsoptimierung, Existenzgründung und Existenzfestigung.

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